经济观察报记者陈波说，“增长是所有住房企业的原始动力。即使受疫情影响，大多数住房企业仍有增长需求，只是与年初的投资目标相比有一定下降。”提到了一个TOP20操作员。
在这些言论背后，是土地市场在经历了四分之一的缓慢后，正在经历一个变暖的周期。根据中原地产研究中心的数据，截至5月25日，50个主要城市今年已售出1.6万亿元土地，同比增长12%。北京、杭州和上海的土地出让总量已经超过1000亿元。
长三角是本轮土地拍卖市场的“主角”。截至5月25日，在全国土地销售排名前十的城市中，长三角城市占据了5席。
与前几年一样，长江三角洲的大多数房地产企业都在关注“赛马圈地”。然而，一个不同的表现是，今年以来，面对疫情的突然爆发，大多数住房企业都调整了年度投资额度。然而，长江三角洲是唯一一个部署大量军队的地方，甚至超过了粤港澳大湾区。
最直观的原因与这两个地区列出的土地数量密切相关。“住房公司选择在这个时间点增加头寸，这是一种反向循环操作。第一季度，粤港澳大湾区土地供应不多，总体供应不如长江三角洲地区的城市。”凯撒集团战略研究所主任兼首席战略官刘策。
然而，主要原因是目前长三角许多城市的一手二手房价格倒挂的情况加快了该地区新建住房市场的步伐，从而加快了现金提取率。在这种流行形势下，住宅企业普遍面临销售目标的挑战。长江三角洲无疑是一场特殊战役中的“安全屏障”。
一家外资上市住宅企业集团的投资高管表示，长三角在巩固许多住宅企业整体销售市场的基础市场方面发挥了作用。“如果一家房地产公司，长三角的业绩比率能达到30%-50%，那么公司的运营就相对稳定。即使利润率很低，也绝对不会有大的现金流问题。”
市场复苏“宠儿”
在短短的两天时间里，碧桂园在长江三角洲地区拥有三座城市。
5月27日，碧桂园旗下的盐城碧桂园房地产开发有限公司以6.55亿元的价格，经过846轮投标，以相当于每平方米3776元的底价，125%的升水率，接收了江苏省盐城市一处底价为2.91亿元的商住地块。
同一天，江苏省南通市以4.34亿元的起拍价提供了一个住宅和商业用地。在拍卖开始之前，该包裹已经进行了19轮投标。最后，经过近3小时228轮报价，南通碧桂园房地产开发有限公司以6.59亿元胜出，底价为10285元/平方米，升水率达到52%。
前一天，碧桂园的子公司慈溪太岳房地产有限公司在温州平阳以2663元/平方米的底价赢得了一栋商住楼，在最高价约1.71亿元的基础上，经过20轮投标，升水率为29.62%。
三个凶猛的土拨鼠展示了田园对长江三角洲土地的激情。在这种流行病的情况下，受偿还和债务偿还的影响，一些住房企业以前减少了全年的投资配额。然而，随着4月以来的一波复苏趋势，长三角仍是绝大多数住宅企业考虑“重仓”的唯一选择。
据有关部门统计，今年前四个月，长三角十大住宅企业共占用土地1222亿元，远远超过环渤海、珠三角和中西部三大区域。
以碧桂园和万科为代表的规模和实力都领先的房地产企业，近年来频繁活跃在长江三角洲的各种土地战争中，虽然它们的总部都是一个
招商局蛇口在回复《经济观察报》时指出，公司的投资发展比较合理，新项目主要遵循“一城一策、准确征地”的原则，注重预期回报。近年来，华东地区土地供应恢复较快，征地进度的实现也与区域土地供应的节奏有关。
事实上，长江三角洲作为一个具有深厚战略文化底蕴的地区，长期以来一直专注于吸引蛇口的投资。2019年，招商局蛇口将投资布局战略从五个区域细分为九个区域，将长江三角洲分为华东和华南。这一变化一方面是为了充分授权和调整权力和责任，以适应该地区的发展，并激活前线战区的活力；另一方面，基于对管理边界的考虑，使区域真实化，强化城市，实现区域的精细化布局。
去年蛇口79个新项目中，31个位于华东和华南，占39%。然而，深圳和华南地区只有11个新项目。
除了华南住宅企业战略路线的转变，总部位于长三角地区的具有充分地理优势的区域性住宅企业也在不断拓展长三角的“版图”。
“这一轮，长三角政府政策到位，工作开始较早，房企抓住了这个机会投资土地。对于房地产公司来说，购买土地是第一要务。如果有机会，就必须积极部署。”阳光城市执行副总裁吴建斌告诉《经济观察报》，今年以来，阳光城市也在长江三角洲进行了大量投资。
根据《经济观察报》的一项调查，一向以并购闻名的阳光城市今年正积极在长三角土地拍卖市场崭露头角。从1月到4月，阳光城市在杭州、无锡、合肥、宁波、阜阳、台州等城市群共赢得10个地块，总投资169.12亿元。最高的保险费率是3月5日，当时它赢得了宁波北仑区的一块住宅用地，保险费率为35.9%。
年度“安全通道”
无论是长江三角洲地区的大量华南住宅企业，还是植根于当地的区域性住宅企业，长江三角洲地区在整体销售或收入中所占的份额都较大，这是近年来住宅企业销售业绩的一个共同点。
2019年，招商局蛇口实现收入976.72亿元，同比增长10.64%。其中，华东和华南地区实现总收入321.5亿元，占32.9%，超过深圳和华南地区的319.82亿元。
最新数据显示，今年1-4月，阳光城实现股权销售292.16亿元，其中长三角股权销售达到80.48亿元，仅次于大陆地区，领先于福建、珠三角和京津冀三大区域。
“招商局蛇口的华东地区和华南地区对公司收入的贡献逐年增加。公司强调市场化运作，在动态配置区域开发资源时，对过去的贡献有一定的考虑。投资分配和贡献率在逻辑上是相关的，并遵循市场导向。”招商局蛇口告诉《经济观察报》。
这从侧面反映出，作为住宅企业业绩的主要来源，长三角在销售中的关键作用，注定了许多住宅企业抢占这一领域的热情不会减退。在这种流行病的情况下，住宅企业越来越倾向于在所有的行动中寻找“安全通道”，而长江三角洲已经成为这场特殊战役中的“避风港”。
“在住宅企业的整体定位中，长三角代表了一个安全稳定的‘大后方’，这是对企业经营、销售目标完成和去工业化速度的一个相对稳定的支撑。”一家外资上市房地产企业集团的投资高管对《经济观察报》表示，本轮房地产企业关注长江三角洲土地收购的根本原因不是能获得多少利润空间，而是有一个去资本化的保证。
据中原地产研究中心统计，截至5月25日，在全国土地销售排名前10位的城市中，长三角城市占据5席，其中杭州和上海的土地出让金总额均超过1000亿元。但是，如果我们看一下地价，除了温州的地价同比上涨5.75%至17.81%之外，长三角其他四个城市的地价同比都有所下降，上海的地价同比下降79.13%至0.84%，苏州的地价也下降66.84%至7.38%。
上述外资上市住房企业集团的投资高管表示，地价下降一方面可能是因为起拍价较高，另一方面与当地的土地价格限制规则密切相关。这位高管数了数今年1月至4月在长江三角洲出售的地块，结果是这些地块的地价与去年出售的相邻地块相比上涨了5%-8%。
这意味着，这一轮在长三角赢得地块的房地产企业，其利润率一般会降至非常低的水平。根据上述投资高管的计算，长江三角洲一季度许多已完工地块的基本面是，平均利润率只有5%左右。
与前几年不同，一场新的突发事件打乱了许多住宅企业的销售和投资节奏。2月底，急切集团首席执行官丁祖昱在电话会议上预测，2020年房地产市场的下行趋势将达到10%左右。
根据国鑫证券的统计，2020年，大多数住宅企业对年度销售目标的估计逐渐保守，一般设定目标增长率在5%至10%之间。阳光城和新城的销售目标是今年的，甚至低于2019年的销售额。
在房地产市场预期低迷的背景下，确保充足的现金流和避免流动性风险已成为住房企业的首要任务。“如果企业出现问题，主要是因为现金流紧张，而不是利润率下降。”上述外资上市住房企业集团的高级投资经理表示。
在这样一个特殊的时间点下，住宅企业基于保障现金流的目标，对净化周期的要求与往年相比有所提高。从整体市场情况来看，目前，在长三角核心城市的中心地区，如上海、苏州、南京、杭州、无锡，一手二手房价格倒挂现象越来越明显。“只要存在二手倒挂现象，当新股票进入市场时，销售速度通常会非常快，而且变质率基本上可以达到100%。对于住宅企业来说，现金流周转对这类项目来说非常安全。”主管说。
据《经济观察报》报道，如果快速周转的住宅企业在长江三角洲地区获得土地，到该项目以正常发展速度开工时，将需要大约6-8个月的时间。如果是一个10万平方米的项目，从获得土地之日起，大约需要18-24个月的时间，直到最终出售。
相比之下，在天津、郑州、济南、青岛等京津冀都市圈的城市，房地产市场在过去一年半的时间里一直处于下行通道，二手房价格几乎没有倒挂现象，去城市化步伐相对较慢。
在粤港澳大湾区除深圳以外的几个主要城市，4月份广州新建商品住宅销售价格同比仅上涨0.7%。珠海自身市场容量相对较小，在限购政策和大量供应的双重打击下，去工业化周期相当长。
“即使这两个地区的地块有足够的利润空间来运作，如果没有现金流回报，住房企业在短期内也很难撤出。”上述投资高管提到，对于强调快速周转的房地产企业来说，长周期是一件非常困难的事情。“这些住房公司可以接受相对较低的利润，但现金流必须得到控制。
销售速度上的先发优势是长三角摆脱这一轮土地战的直接原因。《经济观察报》了解到，部分城市的限价令信息在严
以南京为例。据《经济观察报》报道，长江以北的新区最近出售了一处住宅用地。起拍价约为16400元/平方米。登记截止后，当地有关土地部门在第一时间通知中标房屋企业领取《专项文件》。这是由地政总署单方面交给注册发展商的一页，并没有加盖公章。主要内容是告知开发商，该地块的后期销售价格可以达到35000元/平方米，以实际登记价格为准。这个价格仅供各种账户使用。最终，经过71轮投标，该建筑的价格约为23000元/平方米。
拓张“下沉”
5月15日，在深圳土地交易中心拍卖大厅，深圳前海蛇口保税区一处总建筑面积18.36万平方米的二级住宅用地，经过103轮激烈争夺，最终落入深圳民营企业龙光地产手中。
在照片拍摄现场，有许多外国房地产公司，如世茂和电建。他们选择了当地城市更新的领导者凯撒，或者扎根于当地的金地，加入华润，但他们仍然遗憾地回来了。
在过去的四年里，随着粤港澳大湾区登陆的规划，越来越多的住宅企业将目光投向了这块市场化程度最高的热土，他们都宣布将在1-5年内以“粤港澳大湾区”为区域再次扩张。
然而，他们通常不得不面对一个障碍：这个市场的进入门槛太高了。粤港澳大湾区本身就有10多家50强住宅企业，每家都有自己的势力范围，企业之间的竞争已经进入白热化阶段。粤港澳大湾区的主要城市只有深圳、东莞、广州和佛山。这些城市要么有少量土地用于公开招标或拍卖，而且批地条件过于苛刻。否则，必须采用并购、合作和城市更新的“模式曲线”。不确定性太多，整个周期太长。
例如，一家在深圳上市的房地产公司披露，该地块采用双重限制和双重竞争的模式。如果房地产公司希望在后期尽快回到原来的资本，并获得一定的利润率，最好的办法是在今年内进入市场。一旦有必要在年内进入市场，建设期肯定会很紧。外国房地产企业只能寻求当地“地头蛇”的合作。只有依靠当地房地产企业的公关能力和政府的关系，才能更好地打通渠道。
粤港澳大湾区也是近年来太阳城驻军的重要地区。去年5月30日，阳光城市宣布与凯撒在粤港澳大湾区签署了战略合作框架协议。该公司计划投资不超过45亿元人民币，并与凯撒联合成立一个项目公司，以促进粤港澳大湾区及周边地区的房地产开发。
然而，据《经济观察报》报道，到目前为止，双方还没有达成任何合作项目。上述深市房企表示，外资房企已经以合作的方式失去了他们的儿子粤港澳大湾区，意在获得更多的准入机会。但能否获得土地取决于当地住宅企业是否愿意让外国住宅企业参与自己的项目。
在核心城市之外，粤港澳大湾区的尾市目前面临着市场容量小、整体经济实力有限、房价上涨空间有限的现状。上述外资上市房地产企业集团的投资主管及其团队最近统计了过去两年100个城市的房价涨幅。他们观察到，2019年12月，粤港澳大湾区范围内中山市的平均房价为10145元/平方米，同比下降3.40%，同比涨幅在100个城市中排名最后。离中山不远的珠海，2019年底房价也同比下跌0.67%。
另一套
这在一定程度上表明，无论是城市基本面、人均收入还是市场容量，即使长江三角洲地区的一线和二线城市与粤港澳大湾区同等规模的城市也相差不大。然而，长江三角洲345线沿线的大部分城市超过了粤港澳大湾区的后方。选择的多样性是住宅企业大量位于长江三角洲的另一个主要原因。
“实力较弱的企业，无法进入长三角一线城市，可以转到二线城市的主城区或郊区；如果二线城市无法突破，仍有强大的三线城市可供选择。几乎每个房地产公司都能在长江三角洲找到自己的细分市场和客户群。”这位投资主管告诉《经济观察报》。
事实上，在长江三角洲的所有城市中，上海是一个传统的经济强市。如果排名前100位的住宅企业选择落户上海，他们的吸引力不是为了扩大规模，而是为了让一个项目在当地落地，并让品牌继续滚动。
长三角主流住宅企业的规模扩张通常集中在杭州、南京、苏州、无锡、常州、宁波等热点城市。从目前的趋势来看，一些住宅企业甚至将布局向长三角的三、四线城市倾斜。
根据《招商局蛇口经济观察报告》，长江三角洲整体经济活力强，强度高。除上海、南京、苏州、杭州、合肥、宁波等一二线重点城市外，南通、无锡、温州等基础较好的二线城市也将积极探索。
