受新一轮肺炎疫情影响，今年第一季度中国国内生产总值同比下降6.8%。全球经济形势也不确定。国际货币基金组织预测，今年全球经济将萎缩3%，衰退程度远远超过2008年国际金融危机造成的经济衰退。
在国内外双重挑战下，今年的政府工作报告没有提出全年经济增长目标。它强调要稳定基本经济形势，搞好“六个稳定”和“六个保证”。特别是要确保居民就业、人民基本生活、市场主体、粮食和能源安全、产业链供应链稳定和基层运行。
作为国民经济的“基石”，中央政府非常重视如何规范房地产。疫情得到控制后，房地产行业迅速复苏，表现出超出市场预期的巨大弹性。监管政策一再被称为“一日游”。房地产是否会被用来刺激经济的争论再次出现。
值得注意的是，尽管经过多年的调控，房地产金融风险的防范、对地方土地财政的依赖以及居民对杠杆率的隐忧并没有因为疫情的变化而消失。继续加强房地产宏观调控，防范房地产系统性风险，仍然是“房不投机”的第一要义。
因此，政府的工作报告再次强调，要坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的立场，通过城市政策促进房地产市场的稳定健康发展。“保护民生是当前经济发展的重中之重。房地产稳定是对国家整体发展的最大贡献。”据业内人士称。
楼市展现强劲韧性
随着疫情的影响逐渐减弱，中国房地产市场已经回到了强劲的温暖状态。
根据克里的数据，4月份房地产市场供需同比下降幅度小于10%，几乎与去年同期持平。28个重点城市的总成交面积为2383万平方米，同比增长43%，同比下降5%，明显超过2020年1月的平均水平。
从房企的表现来看，随着积压需求的释放和开发商的积极促销，4月100强房企销售总额达到9002.3亿元，同比增长17.2%，与上年基本持平。从1月到4月，累计销售额同比下降14.5%，缩小了降幅。
"从3月中旬开始，房地产复苏速度非常快，超出了我们的预期."易居控股首席执行官丁祖昱表示，在此之前，房地产市场几乎关闭，售楼处、中介商店和建筑工地也关闭。
住宅企业的发展和投资已逐步进入正常轨道。根据易居房地产研究所的数据，从今年1月到4月，全国31个省中有17个省的房地产开发投资增长率从负数变为正数。在房地产投资规模较大的省份中，四川在3月份成为第一个表现积极的省份。
世通公司董事长陈劲松认为，疫情过后，房地产业将继续成为中国经济的一个压舱物，主要是因为中国的城市化率还不到60%，要达到70%的城市化率还有很大的挖掘空间，而城市化率的提高离不开住房。
相关机构的分析师也表示，预计受疫情抑制的购房需求将在第二季度逐步释放，房地产市场将逐步复苏。短期需求释放势头的强弱仍与疫情发展趋势密切相关，一线和二线城市整体复苏可能相对较快。
值得注意的是，房地产市场不仅正在迅速复苏，而且还出现了“过热”的迹象。从深圳的经营性贷款流入房地产市场的“风暴”到4月份二手房价格导致全国范围内
5月25日，安徽省武威市住房和城乡建设局表示，此前发布的《关于应对新冠肺炎疫情防控促进建筑业和房地产业健康有序发展的通知》已经暂停实施。该文件涉及取消两年期商品房销售政策和改善商品房项目的预售管理。
到目前为止，包括驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、荆州、赤峰、淮安和宁阳在内的12个城市已经停止了房地产“松绑”政策。暂停的政策主要是降低首付比例，放松限购政策，对购房给予补贴。
“目前房地产调控不能放松的重要原因是，各级政府在发展道路上仍然依赖土地财政。”一些业内人士表示，债务缠身的地方城市还没有找到一个合理的城市发展和改造计划。一旦经济环境波动，他们将再次把希望寄托在房地产上。
从房地产金融的角度来看，一些来自房地产企业的人士此前表示，国家监管的底线是金融风险不会发生，房地产风险就是金融风险。目前，开发商拥有11万亿元的银行贷款、12万亿元的信托、2万亿元的内债和1万亿元的海外债务，数量庞大。
“如果房价大幅下跌，信贷资金过度集中于房地产将严重影响银行的稳定运营。”广东省统计局最近发布的一份报告称，房地产将对房地产企业造成挤出效应，这更有可能滋生投机，不利于供给方面的结构改革，因为人们预计房价只会上涨而不会下跌。
与此同时，根据中国人民银行的一项调查，2019年，虽然96%的人拥有房地产，但只有43.3%的家庭拥有抵押贷款。一方面，证实当前风险相对较低；另一方面，它也反映了低收入群体的财富分化和负债集中。
“降低房地产市场主导的资产泡沫风险，降低经济增长对杠杆的依赖，提高科技创新能力，将是2020年经济变革的重要方向。”资本全球宏观对冲基金董事长刘早些时候写道。
基于这一点，中央政府重申，它不会动摇其主要基调"住房是不解雇，政策是要执行的，因为城市"。这将加强住房功能，削弱其财政属性。不过，随着“城市政策”纳入政府工作报告，地方房地产调控政策将更加灵活，以确保市场的顺利运行。
地方调控“博弈”
尽管房地产市场正在迅速升温，但丹特祖宇认为，从长远来看，房地产仍然存在三大风险，包括行业规模已经触顶；在“房无投机”的政策环境下，房地产金融政策并没有放松。在疫情的阴霾下，全球经济危机“黑天鹅”。
“在过去三年里，房地产总销售面积没有出现任何进一步的增长。它已经连续约17亿平方米。”他表示，该地区代表了总需求，而该行业的规模已经触及上限，特别是由于房价上涨与居民收入增长不成比例，购买力压力很大。
受疫情影响，就业形势和中等收入群体收入的变化也将影响未来房地产市场的发展。凯里认为，今年的内需市场并不乐观，购买力较弱，而内需市场的增长较弱，因此购买和消费将被迫推迟。
在行业增长和地方监管“博弈”的挑战下，房地产市场未来的增长势头将如何？值得注意的是，这份政府工作报告指出，要进一步推进新型城镇化，充分发挥中心城市和城市群的综合带动作用，培育产业，增加就业。
"未来房地产市场的结构性机遇在于大都市地区."华夏幸福研究所所长顾强认为，65%的新增城市人口已经进入了中国的核心大都市区
业内专家认为，城市群建设是新型城镇化发展的重要组成部分。五大城市群仍将是发展的高地。核心城市的产业结构将不断优化调整，大量高素质人才将被引进，这将为房地产市场提供更加坚实的需求支撑。
政府的工作报告还指出，今年计划发行1万亿元的专项抗疫国债。这笔资金将直接用于市县基层，直接惠及企业和人民。它们将主要用于支持减税和收费、租金和利率，以及扩大消费和投资。它们将强化公共财政属性，永远不会被截留或挪用。
"这将大大减轻地方财政收支的压力."Kerri表示，预计地方政府将有序供应土地，尤其是在财政收入无法满足支出的三、四线城市。土地供应规模不会大幅增加，房地产行业中长期库存水平将整体得到控制。
“无论是保护就业和民生，还是实现扶贫和防范化解风险的目标，都需要保持经济稳定发展的大局，充分发挥房地产作为经济发展的压舱物的作用。”广东省房协主席王绍表示，保持房地产业的稳定发展是对“保障民生”的最大贡献。
