近年来，县(市)到区、县到市的行政区划调整越来越频繁，“城市扩张”使城市竞争进入新的格局。
从2020年6月中旬开始，行政区划调整的帷幕逐渐拉开，成都、长春、烟台、邢台、芜湖等5个城市相继扩张，成都新津县、烟台长岛县等7个县完成了撤县并区建设。与此同时，全国有数百个县计划“撤县建市”，郑州、三明、福建、太原等地已将撤县、撤区、撤县建市工作提上日程。
城市扩张一般是通过“撤县(市)为区”来实现的，即把地级市周围的县或县级市转变为地级市。因此，以前相对独立的县或县级市被纳入城市的管辖范围，制定总体发展规划，同时推动城市化率持续上升。例如，成都主办建阳市，济南整体融入莱芜市，合肥分为巢湖市，这些都是典型的撤市案例。然而，越来越多的城市通过将周围的县并入建成区而得以扩展。
其中，房地产做出了巨大贡献。在过去的十年里，中国城镇的人均住房面积从2010年的31.6平方米增加到现在的40平方米左右。自2010年以来，由于城市化和中国房地产的发展，城市人口增加了约1.7亿，同时人均住房面积增加了8平方米。
随着未来“城市扩张”的进一步推进，与发达国家80%左右的城市化率相比，中国的城市化建设仍大有可为。
01 撤县（市）立区带动楼市发展
在过去的几年里，县(市)的撤出已经成为城市扩张的重要一步。
根据民政部的数据，截至2009年底，中国共有855个市辖区、367个县级市和1464个县。截至今年6月，市辖区增加到965个，县级市增加到386个，县减少到1324个。十年过去了，大约140个县被废除，大约110个市辖区和19个县级市被增加。
目前，至少有14个地级以上城市已经进入“无县时代”。在4个一线城市和15个新的一线城市中，京沪广深武津宁莞佛已进入“无县时代”，而杭州长沙Xi安等大城市目前只管辖少数几个县。
从郊区县到城市地区，“城市化”的概念给了郊区县更多的发展空间，这也表明了更好的规划、更多的产业引进、更好的人口引进、更大的房地产开发和一定的房价上涨空间。对房地产市场的推动作用主要是增加住房需求，进一步提高城市化率。
以杭州临安为例。2017年9月15日，临安正式划分为杭州市，成为杭州的第十个区，杭州的城市面积超过了上海、广州等一线城市。
经过行政区划的调整，临安成为当时杭州唯一一个可以无限制购房的地区，房地产市场十分活跃。杭州、嘉兴和温州的房地产投机者蜂拥而至，与临安本地拆迁户的需求重叠，临安的房价迎来了新一轮的上涨。
根据嘉里研究中心的数据，2017年，临安市共销售商品房9525套，成交金额144.23亿元，同比增长30.28%，总成交面积119.7万平方米。同年，临安房价突破万元，达到12052元/平方米，同比增长48.6%。
在过去的两年里，临安的房价上涨了20%以上。建县前，2016年临安市商品房均价仅为8110元/平方米，到2020年，临安市商品房均价为8110元/平方米
例如，2011年，安徽正式宣布取消地级巢湖市居巢区，设立县级巢湖市，将原居巢区的行政区域作为新设立的县级巢湖市的行政区域，由安徽省直接管辖，合肥市承办。然而，当时合肥的发展方向是向南方倾斜的。随着合肥市第十二个五年总体发展规划纲要的修订，合肥市的城市空间发展战略从1419年发展到1331年，滨湖新区的定位和合肥市的总体发展规划发生了变化。
巢湖给合肥带来的最大优势是国内生产总值和居民人口大幅增长。常住人口增加181.3万后，省会城市合肥的排名进一步提高。巢湖方面，巢湖市国内生产总值从2010年的615亿元下降到2019年的433.4亿元。
根据审评委数据，2010年至2019年，合肥市巢湖市各区、县、市的总成交价格和房地产价格均处于合肥市的低水平。
02 推动城市化率不断提升
撤县建市的核心是提高城市化率。
在过去的十年里，中国的城市化率从2010年的49.6%上升到2019年的60%以上。总体城镇化率提高10个百分点以上，新增城镇人口达到1.7亿左右。
从城市的角度来看，经济和人口越来越接近一些大城市。首先是资源禀赋，如城市的经济能力、人均购买力水平、人均国内生产总值水平等。第二个因素是人口。目前，有13个城市的常住人口超过1000万。随着县市的退出，城市人口将显著增加，未来将有更多的城市进入特大城市行列。
需要警惕的是，在撤县建市的过程中，城市总人口必然会增加，但我们不仅要看数量的增加，还要看人口质量是否会提高。
从近年来的“人才管制”政策来看，大部分都与房地产有关，最主要的是通过放松和落户来放松限购政策。在城市发展过程中，越来越多的地方政府开始重视人口素质的提高。
03 市场潜力有待进一步挖掘
撤县(市)建区是好是坏，不能一概而论。
北京、上海、广州等一线城市和杭州、武汉等区域性中心城市等大城市辐射扩散能力强，区域变更后周边县市发展能力大幅提升。
对于大多数三、四线城市来说，如果主城太弱，对周边地区的辐射能力不够强，这样的城市还处于集中阶段，还需要吸收周边地区的元素，尤其是县、地级市距离较远，城市的带动力度不大，这样不利于局部地区向区域转变。
一般来说，在大多数情况下，利大于弊。由于城市化进程的不断推进、产业梯次转移以及中小城市外来人口的回流，县城撤市后的城市市场潜力有待进一步挖掘，市场前景值得期待。
回顾2009年至2019年的10年，中国的城镇化率上升了14个百分点，达到60.6%，共有约2.28亿人在城市定居，这催生了大量新增的购房需求。在这十年里，人均住房面积也增加了大约8平方米。
随着工业从中心城市向郊区县的逐步转移、人口的回归和当地居民收入的增加，可以进一步拉动增量需求和存量改善需求。
与发达国家80%左右的城市化率相比，中国的城镇化建设仍大有可为。
总的来说，我们认为不应该盲目地或大规模地撤出县市。今后，有必要从中心城市周围的县市撤出，集中力量进行总体规划、产业
