在当前的经济复苏中，房地产业发挥了重要作用，发挥了积极作用。当前的市场风险可控吗？房地产市场的主要问题是什么？下半年市场会如何发展？《经济参考报》记者采访了智信投资研究所所长、首席经济学家连平。
目前，房地产市场的操作风险总体可控
连平表示，在“禁止炒房”的政策下，近年来房地产市场整体运行相对稳定。虽然仍存在一些结构性问题，如连云港、深圳、东莞、鄂尔多斯等局部地区价格涨幅较快，上半年价格涨幅超过10%，但整体市场价格波动相对平缓。考虑到去年贸易战和今年疫情的持续影响，行业整体运行能够保持稳定，表明市场具有良好的抗风险能力。
连平表示，自2020年以来，货币政策总体稳定宽松。上半年社会福利同比增长12.8%，人民币贷款余额同比增长13.2%，分别比上年末增长2.1个百分点和0.9个百分点；LPR一年期贷款基准利率下调30个基点，为整个房地产市场的平稳运行提供了相对良好的金融环境。今年上半年，中国第一套和第二套住房的平均抵押贷款利率下降了24个基点；与去年年底相比；mainland China房地产企业共发行信用债券3581亿元，同比增长13%，融资环境继续改善。
他判断，鉴于复杂多变的外部环境，一季度经济出现较大负增长，二季度经济处于复苏初期，下半年积极财政政策将大幅回落，货币政策不会轻易收紧。相对宽松的宏观政策环境有利于房地产市场健康稳定运行。在未来，以市场为导向的方式管理房地产市场是一个更合适的选择，这既不需要政策刺激，也不需要大规模收紧。
连平表示，从长远来看，房地产行业需要进行结构性调整，但市场风险在未来十年可能是可控的。鉴于房价快速上涨带来的风险，我们应该充分吸取一些国家过去的经验教训。例如，日本和韩国在亚洲金融危机期间经历了房地产业的急剧下滑。但是，中国有自己的特殊情况，未来新型城镇化的发展将为房地产业提供巨大的需求基础，减缓人口老龄化带来的压力。人均国内生产总值的不断提高和重要城市人口的进一步流入，将为未来房地产市场的平稳运行和有效的风险控制提供良好的基础。
连平认为，房地产市场主体分化加快，给整个房地产行业带来更多积极因素。首先，市场主体结构将更加合理。在过去的两年里，房地产行业面临着不断的挑战。去年的贸易战和今年的疫情影响导致一些相对较小的房地产企业退出市场。相应地，剩余的大型房地产公司具有较强的抗风险能力，这有助于提高整个市场应对风险的能力。其次，它有助于降低住房企业的成本。大型住宅企业通常具有较低的相对征地成本，银行融资利率明显低于小型住宅企业。提高大型住宅企业的市场份额将有助于控制房价上涨压力。第三，有利于监管政策的落实和市场的健康发展。随着行业集中度的提高，宏观调控政策的效果也会提高，这更有利于房地产行业应对未来可能出现的风险和不确定性。
应该更多地关注房地产市场的结构性问题
连平认为，房地产市场总量相对平衡，但结构上存在不平衡，特别是区域供需不匹配，导致部分城市房价上涨压力加大。一旦经济进入货币宽松周期，这种失衡将会加剧。随着时间的推移，将会出现一些地区房价上涨过快甚至出现泡沫的问题。考虑到房地产行业的规模庞大，如果房地产行业波动较大，即使是区域性问题也会对整体经济运行产生不利影响。
“高房价继续推高经济成本的问题应该引起足够的重视。”他表示，从风险角度来看，短期和中期的泡沫不太可能大范围破裂，但我们应该关注高房价的负面影响，尤其是对大城市商业运营的影响。高房价继续推高租金、劳动力成本和消费成本，不利于北京、深圳等大城市科技创新中心的建设，是经济发展的长期风险。
连平表示，地区结构失衡和多种货币经常交织在一起，导致一些城市房价偏高。房地产作为一种资产，其价格主要取决于供求关系。如果供求长期处于平衡状态，房价就没有持续上涨的基础，市场预计会相对稳定。如果长期供不应求，需求又非常旺盛，房价就很难避免上涨。房价上涨的决定性因素是供应短缺，而不是货币泛滥，后者主要是火上浇油。
他说，要解决结构性问题，我们应该从房地产市场本身入手。所谓供求关系，最重要和最基本的供求关系是土地。过去20年的数据表明，土地供应应该与需求情况的变化相匹配。长期以来，在人口流入持续放缓的地区，土地供应的增长率相对较高；然而，在人口快速流入的地区，土地供给的增长速度明显慢于人口很少甚至没有流入的地区，导致地区结构失衡。根据国土资源部的数据，截至2017年，一线城市的建设用地面积是2005年的1.15倍，二线城市的比例是2.09倍，三线城市的比例更大。在过去的十年里，一线城市的人口增长了30%以上，这是其他城市无法比拟的。如果能处理好人口与土地的关系，将有助于从根本上缓解地区间的不平衡，对控制房价起到重要作用。
此外，金融层面也需要避免粗放式的调控，而从事一般性和综合性的房地产调控，但应更多地关注结构性问题。他说，从供给方面来看，鉴于地区不平衡突出，该地区的金融政策也应区别对待。例如，人口和工业流入较多的地区应该支持房地产投资，并通过更好的监管增加住房企业。增加住房供应的财政支持；在房价上涨压力较大的地区，应加大需求方的金融调控措施，抑制需求过度增长。今后，如果房地产市场的调控能够很好地平衡供求关系，将有利于中国经济的健康增长。
房地产市场将在今年下半年进一步复苏
连平表示，国内疫情控制能力较强，市场正处于全面复苏阶段，尤其是消费也在迅速复苏。房地产作为一种重要的耐用消费品，受到贸易战和疫情的影响，已经积累了一定的需求，并将在下一阶段的经济复苏中逐步释放出来。近两年来，中国大力推进区域经济一体化，包括粤港澳大湾区和长三角的经济一体化，城市群和都市圈的快速发展将进一步推动相关区域的房地产需求。最近，值得关注的是，中央出台了两个关于要素流动和新型城镇化的政策文件，对房地产市场产生了持续而深入的影响，这将有助于房地产市场的人气进一步上升。户籍制度改革将提高劳动力要素流动的效率，这在要素流动中非常重要。人才将流向产业发展较快、经济效益较高、成本较低的核心城市和重点城市群，这将推动这些地区房地产需求的进一步增长。
他认为下半年金融环境将保持良好。上半年，货币信贷增速继续加快，尤其是5月至6月；房地产金融支持总体稳定。总的来说，与前几年相比，金融体系，尤其是银行体系，削弱了对房地产市场的支持。具体来说，银行系统主要在两个方面支持房地产：抵押贷款和开发商贷款。前几年抵押贷款的增长率非常高，导致住宅部门的杠杆水平急剧上升；但是，开发商贷款相对稳定，且比例不高。如果把统计口径扩展到社会福利，事实上，相当一部分资金也间接或直接流入房地产市场。近两年来，社会融资增速明显下降，增速相对较低，叠加监管要求增加，流入房地产的社会融资总量相对较小。最近，在货币政策稳定和宽松之后，市场上的一些基金再次青睐房地产，但抵押贷款和开发商信贷相对稳定。这为下半年整个市场的进一步复苏提供了良好的金融条件。特别是下半年，上半年土地市场将继续保持相对活跃的表现，并保持不低的增长速度。
连平表示，总体而言，市场需求正在进一步复苏，房地产市场在今年至明年的短时间内将出现上涨。此外，经济复苏正在推进，货币政策稳定宽松，下半年房地产市场可能进一步复苏。当然，在下一阶段，确实有必要严格控制房地产市场的不规范行为，特别是非法金融行为，以保持市场的健康稳定发展。
