在过去的两年里，北京南三环成寿寺村18亩集体土地发生了翻天覆地的变化。
该地块曾为F3多功能建设用地。因为许多小企业聚集在这个地区，很难管理“肮脏的烂摊子”，这使得它不可能建设和实施多年。
新政改变了现实。
2017年，原国土资源部、住房和城乡建设部下发通知，提出利用集体建设用地建设租赁住房，并决定在北京、上海、广州等13个城市开展试点。一方面，试点是增加住房有效供给的城市，供不应求，促进租购并举；另一方面，通过振兴农村集体土地，农民将获得更多的财产性收入。
作为18个集体建设用地建设租赁住房试点城市之一，2017年4月，北京市委、市政府作出“2017-2021年五年内供应1000公顷集体建设租赁住房用地”的安排，房屋租赁期限最长为10年，年均土地供应任务约为200公顷。
成寿寺地块是试点项目之一，土地使用性质已变更为集体土地出租房屋(F81)。该项目由万科开发建设，成立于2018年3月。
经过两年多的紧张筹备和建设，成寿寺长期出租公寓社区今年正式进入市场。7月初，《中国房地产报》的一名记者来到城隍庙的长期租赁公寓小区。一栋全新的长期租赁公寓大楼已经建成，公寓已经正式对外开放，一期的所有房子都已经租出去了。
作为北京第一批集体土地租赁住房项目和中国第一个市场化的集体土地长期租赁公寓项目，城隍庙集体土地租赁住房两年多的尝试和探索，对于这种土地性质下的长期租赁公寓的发展尤为重要。
三年试点
2017年，北京成为集体建设用地租赁住房试点以来第一个采取行动的城市。
长期以来深受土地供需矛盾影响的北京，显然早就意识到了振兴农村集体建设用地的重要性。
2015年2月，北京市大兴区等33个县(市、区)被原国土资源部确定为集体建设用地入市试点地区。2017年11月，北京发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，为在集体土地上建设出租房铺平了道路。
随着土地出让和市场进入的政策趋势，北京万科在2018年初公布第一批集体建设用地使用权用于租赁住房项目建设时，投资了成寿寺地块；同年3月，北京市发展和改革委员会批准了成寿寺村集体租赁住房项目。
这是北京第一个集体土地租赁项目，是北京城市住宅史上的一个里程碑。
根据万科集团的数据，该地块的土地经营权属于北京金成元投资管理公司(原名成寿寺村集体经济组织)。村集体与万科合作拥有土地经营权，万科负责所有建设成本投资，获得项目45年的经营权，村集体获得固定租金超额运营分红。
北京万科认为，通过村企合作发展模式，村集体可以获得长期稳定的收入，享受超额的经营红利，万科可以创造高品质的产品，追求长期经营的可持续性。至于具体的收入，北京万科透露，“目前的成寿寺项目可以实现约6%的资产回报率，这是微薄的，但可持续的。”
对于这种合作模式，中国豪宅研究院院长朱小红指出，这为农村集体土地的使用和管理探索了一条新路。虽然公关
壳牌研究院(Shell Research Institute)高级分析师黄辉表示，目前，大多数村集体普遍缺乏经营管理能力，对市场化机构参与经营的需求很大。开发企业可以通过合资和参股的方式，充分发挥各自在建设和经营集体租赁住房方面的优势，确保项目顺利进入市场。万科与村集体合作的实质是充分发挥双方的优势，开发企业具有良好的项目建设能力，村集体经济组织将有偿分享其拥有的集体土地，并联合优势资源。
万科集团合伙人、北方区域商业集团首席执行官刘晓也表示，利用集体土地建造出租房的新模式节省了征地成本，从而最大限度地降低了租户的租金成本。
目前，该项目有20平方米和30平方米两种户型，月租金3600元(人民币，下同)或4700元，约为周边同等品质一居室租金的70%-80%。
据公开信息，万科在北京已经收购了6个集体土地出租屋项目，总建筑面积75万平方米，可提供21498套出租屋，总投资约90亿元。未来三年，北京万科计划新开约7000个租赁住房项目。
为增值分配制度带来新思路
村集体和企业之间合作发展的意义不止于此。在更深层次上，这种方式为集体土地进入市场后增值分配制度的完善提供了一种解决方案。
北京师范大学法学院教授宋刚在接受《中国房地产报》采访时表示，后续的增值分配制度是集体建设用地入市的核心问题。合理的后续增值分配制度不仅能为征地提供解决方案(如大幅提高征地补偿)，还能真正保护农民的切身利益。
朱小红还表示，对于村集体来说，从卖地到占地到参与开发经营，从一次性收入到“固定租金经营利润分红”的收入已经实现。
集体土地租赁住房试点的探索和尝试，是为了进一步完善集体建设用地建设租赁住房的规则，形成一批可复制、可扩展的改革成果，为建设统一的城乡建设用地市场提供支持。
现在看来，城隍庙集体土地租赁住房项目是一个非常难得和宝贵的经验。目前，天恒、先锋和远景集团(包括万科)均以协议持股方式参与集体租赁住房项目的建设和运营。
中国手指研究所测量部业务总监吴表示，房屋租赁市场是国家重点扶持的领域，这个大方向从未改变。他建议，未来租赁住房的类型可以更加多样化，例如增加蓝领公寓和养老公寓的建设。企业应防止过多同质化产品的产生，这一方面会降低竞争，另一方面会真正创造出满足市场需求的租赁住房
黄辉认为，今后要扩大集体土地的使用，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，促进集体土地的优化配置和节约集约利用；有必要建立相应的制度规范，在集体土地租赁住房合作进入市场的过程中建立制度和流程规范，使信息更加公开透明；要加大对集体土地租赁住房项目的融资支持，拓宽融资渠道，支持项目建设。
黄辉提醒说，虽然大量房地产开发企业在政策鼓励下获得集体土地和自留地，开发政策性租赁住房项目，但未来项目仍面临投资高、收入低、缺乏经营大型租赁社区经验等实际问题。未来，集体土地租赁住房项目的经营模式和控股运营模式需要企业进一步探索和优化
