-这位记者东田
最近，北京成功地出售了一批无限制的土地，单块土地的数量相对较高。从最初的底价来看，大多数无限制土地的平均价格超过4万元/平方米。自疫情爆发以来，无限量土地逐渐成为北京土地流转市场的主力军。然而，2018年和2019年，北京集中转让了大量限价房地，预计限价房仍将在未来的新屋市场中占据主流地位，原因是未来的高库存。然而，随着无限量的新房逐渐进入市场，预计未来新房的平均价格将会提高。
居住用地占较大比例
从最近无限量土地的转让来看，单一无限量土地的起价相对较高。6月18日，北京市自然资源和规划委员会官方网站披露，北京市丰台区有两个无限量地块上市，总起拍价为62.98亿元。其中，地块名称为北京市丰台区卢沟桥大瓦窑DWY-L33，总建筑面积41100平方米。该地块位于丰台区卢沟桥大瓦窑村，起价37.95亿元。地块名称为北京市丰台区卢沟桥大瓦窑DWY-L39，总建筑面积44700平方米。该地块位于丰台区卢沟桥大瓦窑，起价25.03亿元。
就地域分布而言，近期无限售地广泛分布在丰台区、通州区、门头沟区和房山区。
6月10日，北京市规划和自然资源委员会推出了位于通州区、门头沟区和房山区的三个商业用地，总起价为51.26亿元，均为无限地块。
从土地的性质来看，居住用地占了比较大的比例。同时，许多地块需要建设幼儿园和其他配套措施。例如，最近在通州区无限售的地块包括永顺镇云台仁和良园二期工程FZX-0604-6002和FZX-0604-6006的R2二类居住用地和A334苗圃用地。建设用地总面积37814.6平方米，规划建设控制规模不超过77172平方米，起拍价11.31亿元。
从起拍价来看，主城区许多无限制地块的起拍价超过4万元/平方米，以门头沟区为代表的郊区无限制地块的起拍价也接近3万元/平方米。
以门头沟区龙泉镇最近出售的无限价地块为例。地块名称为北京市门头沟区新城04栋MC00-0004-6022，地块房产为R2市二类居住用地。建设用地面积20038.778平方米，规划建设控制规模不超过40077.556平方米，起拍价11.65亿元。
限价房的库存更高
中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来，在北京土地市场的交易结构中，限价比例越来越高，纯商品房限价比例接近80%。然而，由于前期积累了大量的库存，限价房仍然占据着现在和未来新住房供应的主流。
从土地供应的角度来看，近年来，北京已供应了约110套限价房，土地出让总面积达1100万平方米。此外，这些项目加上配套商业和配套仓储后，总市场将达到1300万平方米左右。现在它已经进入了800万平方米左右的市场，也就是说，仍有大约3万至4万套限价房等待拿到预售许可证。
根据中原地产的数据，目前已有90个限价房项目进入市场，涉及76，169套住房。其中，35940套限价房已在网上签约，40000套尚未在网上签约。在尚未签署的40，000所房屋中
张大伟指出，虽然限价房项目有不同的市场进入周期、换房周期，有些项目已经售出，但网上签约滞后，限价房整体销售不高。总体而言，北京网上签约的平均完成率约为44.5%。在已经进入市场的150个限价房项目中，只有40个基本售罄。有30个项目的销售完成率为50%-80%，这些项目整体上已经进入销售的最后阶段，约占所有进入市场项目的20%。此外，50个限价房项目的网上签约率不到30%。除了市场进入时间短的项目外，大多数在线签约率低的项目销售缓慢。
“目前，已进入市场的限价房项目中有20%是不出售的，基本上可以变现一年；60%的项目处于下游状态，所以它们可以慢慢出售。另外20%的项目已经基本关闭，没有人可以出售它们。”张大伟指出。
保证了新房子的供应
业内人士认为，无论是从无限价土地集约流转的角度还是从限价房本身的角度来看，限价房的消失已经成为未来的一种趋势。据估计，今年第四季度后，无限价格商品将占到新上市商品的一半以上。到那时，新房子的价格预计会上涨。
值得注意的是，从北京土地出让的规模来看，未来新房的供应将得到保证。据中原地产数据，2020年以来，北京市土地出让金累计1143.74亿元，同比增长40.68%；规划土地总建筑面积364.7万平方米，同比下降23.11%。土地出让金在中国排名第三，仅次于杭州和上海。
从卖地来看，地价一般都比较高。自今年年初以来，受疫情影响，更多优质土地被出售，这导致了房屋企业征地积极性的提高。此外，尽管疫情对住房企业的资金链产生了很大影响，但国内融资难度降低，部分企业征地积极性提高，导致多种原因导致高地价土地交易增加。
诸葛指出，5月份，全国主要地级市地价溢价17.28%，环比上升0.67个百分点，同比下降3.49个百分点。自2019年第三季度以来，我国主要地级市地价升水率逐步上升，2020年5月是土地交易升水率的小高峰，但仍低于去年同期的升水水平和历史中位水平。
就拍卖率而言，诸葛找到了一处房子，并指出当时的货币环境在疫情下略显宽松。地方政府允许企业推迟支付土地出让金，住房企业也有很强的征地动机；自3月份以来，土地拍卖率大幅下降，4月份降至3.53%，5月份仍处于3.86%的低水平，较上月略有上升0.32个百分点。
业内人士指出，5月份，北京二手房市场出现了明显的小羊春现象，对新屋销售起到了一定的分流作用。非高质量地区的新住房项目显然是滞销的。然而，由于最近无限售地的初始底价较高，未来新房的平均价格涨幅预计会更高，这对当前地区的限价房销售起到了一定的促进作用。
