小产权房改造考验政府智慧
自然资源部再次决定转让小产权房，不会通过登记使非法土地使用合法化。
小产权房因其较低的成本和价格而广受欢迎，但它们违反了现行法律。如何正确对待和处理小产权房问题，已经成为各级政府亟待解决的难题，考验着政府的管理智慧和执政能力。
购买小产权房会引发一些后续的法律纠纷，如工程质量难以保证、消防安全、售后维修和物业管理、违法建设和未完成业务的风险、无法办理抵押贷款、缺乏转让、继承、处置和收益转移的权利等。
解决小产权房问题，根本上要进一步推进集体土地改革，使集体土地使用权进入市场，在与国有土地同等的土地和权利基础上公平竞争。
——我们的记者汪洋
——本报见习记者白楚轩
近日，自然资源部发布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，表示在工作过程中，不允许对非法占用耕地建房、违反建房生态保护红线控制要求、城市居民非法购买宅基地和小产权房等进行登记。并且不允许登记使非法土地使用合法化。
这一“官方声明”让许多购买小产权房的购房者彻底失望了。
“小产权房”不是一个法律概念，而是一个普通的称谓。通常是指在农民集体土地上建造房屋，未缴纳土地出让金等费用，产权证不是由国家房管局出具的，所以有时也称为“乡镇产权”。
根据该研究所的数据，包括小产权房在内，中国所有城镇的住房面积为298亿平方米，其中小产权房面积为73亿平方米，占24%，仅次于商品房面积占38%。
接受《法制日报》采访的专家认为，在当今普通商品房价格高的情况下，小产权房因其低廉的成本和价格而广受欢迎，但它们违背了现行法律。但是，如果所有产权小的项目都被拆除，不仅浪费资源，还会激化矛盾。如何正确对待和处理小产权房问题，已经成为各级政府亟待解决的问题，考验着政府的管理智慧和执政能力。
小型房地产房疯狂增长
法律纠纷并不少见
由于儿子要结婚了，陕西省市的孔女士被介绍到昆明路新城小区，以53万元的总价购买了一套128平方米的房子。因为这是一套小产权房，价格便宜，所以孔女士没有太多考虑就买了下来。之后，孔女士去销售部拿钥匙，却发现房子同时被卖给了别人。
在Xi安的另一个小房子里也发生了纠纷。
Xi安丰东新城三桥街道办事处洪光路社区何家村贝加花园的小产权房一直在使用黑井水，因为小区内没有五个证件，自来水公司无法接通管道。购房者对此有一些抱怨。
记者对公共信息进行了梳理，发现类似的场景在全国许多地方都有上演。
长期以来，房价一直在快速上涨，远远超过了当地普通就业人员的收入水平。然而，当经济适用房和廉租房无法满足住房需求时，小产权房如雨后春笋般出现。然而，小产权的买卖、确认和征收纠纷也时有发生。
2019年11月，深圳龙华区法院就一起侵权责任纠纷举行了听证会。陈某选择了一套小产权房，要求非法占用该房的石某退房并赔偿侵权损失。经过审判，法院最终作出不利于陈的裁决，因为陈没有证据证明他依法享有的财产权
北京市人大常委会立法顾问胡功群表示，小产权房问题上的班龙反映了中国房地产市场的扭曲状态，这种状态无法自圆其说。目前，一些城市的房价已经完全偏离了居民的真实购买力，导致人们对合法建筑的"房子"感叹不已。因此，价格远低于商品房的非法小产权房成为一些低收入群体的无奈选择。
业内人士表示，尽管国务院住房建设管理部门多次要求地方各级政府加快处理小产权房问题。由于很大一部分小产权房是由乡镇政府开发的，基层政府也参与其中，处理起来也很困难。没有基层政府的参与和默许，小产权房的开发、建设、交易和周转就不会如此顺利。
北京律师肖东平表示，许多人私下买卖小产权房，但买卖双方签订的合同根本不算在内，这使得提起诉讼变得困难。购买小产权房除了没有法律保障外，还会引发一些后续的法律纠纷，如建筑质量、消防安全、售后维修、物业管理等难以保障的问题。存在违法建设和竣工不完整的风险。无法办理抵押贷款；无权转让、继承、处置或转移收益。
“就业确认”的谣言不断出现。
“非法”的定义至今没有改变。
据媒体报道，深圳、东莞和北京的小产权房总量占全国的60%以上。
对于大多数买了小产权房的人来说，他们一直希望小产权房能尽快成为"常规"。
事实上，关于小产权房“正规化”的传说最终都是猜测。
2013年11月12日，中共十八届三中全会审议通过《法制日报》(以下简称《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》)。《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和使用控制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出售、出租和投资，其市场准入、权利和价格与国有土地相同。
此后，小产权房有望成为正式成员的消息引起了社会的广泛关注。然而，随后的事实证明这是对《决定》的误读。
安徽财经大学法学教授张表示，尽管《决定》明确规定农村集体经营性土地可以出售、出租和入股，但这并不意味着小产权房“正规化”的曙光已经出现。因为根据上述《决定》，只有商业用地可以交易，而更多的小产权房是农村宅基地，不属于商业用地。
2017年8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部公布《决定》，决定在全国首批13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点。
这一在集体建设用地上建造出租屋的试点项目被一些人视为小产权房“正规化”的信号。
但事实上，两部制试点方案明确提出，集体建设用地租赁住房建设需要办理项目审批手续，完善集体建设用地规划许可证制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理、统一相关建设标准。整套程序几乎类似于商品房的开发和建设。
2019年8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过了《关于修改〈《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》〉的决定》。新的土地管理法将于2020年1月1日生效。
新《土地管理法》删除了原《土地管理法》第43条“任何单位和个人必须使用国有土地进行建设”的规定，打破了农村集体建设用地入市的法律障碍。
一些人解释说，国家已经自愿放弃了
然而，除了一些山区的小别墅外，城市地区的大量小产权房并没有搬迁。
中南财经政法大学教授郭泽强表示，小产权房问题不能拖延或回避，已经到了必须解决的地步。解决小产权房问题，要尊重法律，照顾历史和现实，面向中国房地产市场和土地制度的未来，要有大智慧、大模式，而不是重复过去那种刺耳无用的老调。从技术层面来看，只有“存量”会得到解决，不会产生新的“增量”。这些“违章建筑”将通过补办相关手续正式进入主流住房体系。
记者在《中华人民共和国土地管理法》采访中了解到，返还土地出让金、解决小产权房历史遗留问题并非没有先例。
几天前，在南京的一个大型小产权房项目——七彩兴城小区，许多业主被告知可以变更购房合同，办理银行按揭手续。由于该项目的土地性质是集体土地，在开放建设时，这也意味着小产权房成功地"转正"。
中国政法大学房地产与金融研究中心执行主任Xi治国认为，要解决小产权房问题，必须进一步推进集体土地改革，让集体土地使用权进入市场，在同一个地方、同一个基础上与国有土地公平竞争，这样小产权房的基础就不存在了。
事实上，新的土地管理法允许集体建设用地使用权的转让。Xi治国建议，下一步应该是进一步完善集体土地使用权流转，彻底解决小产权房问题。
Xi治国主张根据不同情况处理已建成的小产权房。
“对于严重违法，未办理相应的农用地转用建设用地审批手续的，必须从严处理，即通过拆除和恢复土地原状予以纠正，不得合法化。否则，不仅会严重违反保护耕地的基本政策，而且会使法律失去效力，失去法律的权威。”Xi治国说：“对于那些符合国家建设总体规划并使用建设用地的小产权房，在新的土地管理法的条件下，它们将被合法化，它们的产权将相应地进行登记，但因为它们的建设。行为的违法性不能免除，仍应受到行政处罚。”
