“我们的业务是建造住房。虽然他们都是中间人，但他们不同于家庭链接，我爱我的家人。”6月10日，北京五环路外的一家房地产中介店成立后，李伟开始绘制自己的商业蓝图，保证利润率30%，平均利润达到50%以上。
李伟是这家小中介商店的负责人。与主要依靠佣金赚取收入的普通房地产机构不同，尽管他也收取服务费，但最重要的利润是赚取差价：从安置户购买安置住房指数，并以双倍价格出售给买家。
朱军也在做移民工作，他声称可以通过移民办公室的渠道直接获得移民资格，他称之为底名单的变更。有两种业务可以改变名单，一种是针对北京家庭买家，另一种是针对海外家庭买家。
无论是李伟的倒卖安置房指数还是朱军的变动清单，类似的交易在北京乃至全国都并不少见。这些徘徊在法律法规边缘的灰色交易已经成为一些中小房地产代理商生存的法宝。
“说实话，我们在商品房方面无法与连锁经销商竞争。与其直接与他们竞争，我们还不如做一些他们做不到的事情。”李伟说，目前在北京有几十家甚至100多家专门从事房屋买卖的机构，“每个人都生活得很好”
事实上，“人人”不仅从事安置房，还包括各种房地产交易，如动迁房、经济适用房、自有房、学区房、宅基地、小产权房等。李伟表示，他决心不去碰法律不允许的地方，“像公租房和小产权房，我绝对不会碰它们。”
一位熟悉房地产交易的律师表示，虽然国有土地性质的二级经济适用房在取得房产证一段时间后，可以通过补交土地出让金的方式转化为商品房，但由于双方信息不对称，购房者有资金和住房告罄的风险。
安置指标
李伟负责商店。一男一女和两名特工坐在前台。办公区有几排小隔间。电脑前的工作人员看起来很不成熟。
前台和办公区被一堵屏风隔开一半，而二楼由三个会议室和一间办公室组成。
不同于一般的中介电脑选房和现场验房，李伟以会议室为主要场所与客户讨论，“客户认可这种交易，然后再去下一步验房”。
会议室不大。一张长方形的桌子和六把椅子几乎占满了房间。李伟表示，一般员工主要负责与客户预约，他本人或有经验的高级中介负责与客户谈判。
李伟介绍说，一些安置户已经收到了更多的安置住房指标，并希望实现其中一些指标，但根据要求，二等经济适用房可以在支付土地出让金后上市交易，“急于花钱的业主等不了这么长时间”。
李薇收到安置指标后，在发货前，会从安置户那里购买指标。每个安置或安置社区将有几个中间人，他们将负责询问哪些安置户将出售他们的房子，然后通知李伟，李伟将亲自与安置户交谈。
李伟透露，这项业务竞争非常激烈，对于交通、教育等配套设施较好的项目，一套安置房的指标往往会吸引多个机构来抢。这时，“要么尽快得到消息，尽快签字，要么放弃这笔钱，别人会给20万，你会给30万。”
对李伟来说，拆除一套安置房屋在早期并没有花费太多。一般来说，根据业主对项目资金、交通和教育设施的焦虑程度，业主可以与业主面对面协商，有时只需2-30万元
业主收到房款后，将与中介签订房屋买卖合同，合同中将规定房号、面积、价格和付款期限。同时，所有者需要提供所有权转移所需的各种材料，如身份证和账簿。购房者只需配合中介做好后续工作。
房屋交付时，原业主和中介将一起收集钥匙。原业主应支付的购房款也将由中介支付。
正常情况下，在正式过户之前，中介不会支付原业主的全部房款，部分资金将在过户完成后抵押支付。李伟称之为押尾光太郎付款。具体金额将根据业主赚取的差价确定。最低为10万元，最高为7080万元。
李伟透露，对于原业主来说，出售一套安置房指标就可以获得与安置房原值相同的收入。例如，如果房屋的原值是100万元，业主将不必给开发商100万元，但也将得到100万元现金。如果你遇到急需资金的业主，中介也会抓住机会降低价格或更多地押注于余额。
在与原业主签订房屋买卖合同后，中介开始寻找客户。如果房屋可以在交付之前出售，则交付时的房价不需要由中介支付，而是由买方支付，从而减轻了中介的财务压力。在这种情况下，中介一般可以赚取35万元的差价。
购房者从中介处购买安置房。中介会让原业主和购房者签订新的房屋买卖合同。原始合同将无效。购房者一般需要支付首付款的50%左右，然后在交房时支付剩余的50%。
如果房子在交付前没有售出，中介需要预付一大笔钱来购买房子，导致抵押贷款的总成本上升。“这时，成本很大，但利润也很大。基本上赚50%没问题。一些中介从所有者那里获得的价格更低，利润可以翻倍。”李薇说。
改底单
朱军工作的中介店位于四环路的一个住宅区的底层，他谈论顾客的地方也在会议室。虽然李伟做的是拆迁安置工作，但朱军说他不联系拆迁户，而是直接从拆迁办和开发商那里购买多余的房子。
朱军介绍说，在正常情况下，如果动迁户不愿意购买房屋，开发商会将提高回购价格，“例如，动迁房屋的价格是10000元/平方米，开发商的回购价格可能是11000元或12000元。这样一个项目完成后，开发商将积累一批房子。”
因为它是政策性住房，需要特定的资质，这部分住房开发商无法正常销售。朱军说，他正在帮助开发商出售剩余的住房。这种住房的价格通常比周围的商品房低40%。由于是与开发商直接签署的，所以将来房屋倒塌时，将直接使用买方的名字。
朱军说，要购买这样的房子，第一步是与他们的公司签订代理合同，并支付50%的房价。第二步，他带领买家到拆迁办公室做拆迁补偿手续。
朱军表示，拆迁安置用房对应的是要拆迁或腾空的面积，开发商回购了拆迁安置用房，这意味着相应的要拆迁或腾空的面积也是空的。“例如，60平方米的旧房可以补偿600平方米的安置房，但人们只需要200平方米。开发商买回400平方米，这相当于原来的40平方米旧房。
购房者名义上购买空置或拆除的旧房。为了实现间接购买安置房的目的，他们需要对安置房进行补偿。“如果你买了一栋旧房子，只要有合同，你就可以买
朱军透露，并不是所有的安置房项目都可以编制成基本清单，每个项目都有不同的要求。朝阳区有三个安置房项目，外国人只要有资格购房就可以购买。然而，在海淀区的一个安置房项目中，北京户口被要求列在最后，而外国人却不能。
一位接近北京市住房和建设委员会的人士告诉《经济观察报》，无论拆迁与否，登记都是在一个房间和一户人家进行的，几乎不可能通过考试。该消息人士还警告说，这种行为可能涉及欺诈，“你把钱给他，然后你说审计失败，房子不见了，钱不会回来。”
高利润
李伟哀叹，房屋买卖利润如此丰厚，他自己都吃不下。他不仅让他的朋友们一起做这件事，还希望更多的人能和他一起“玩”。
李以四环路外的安置房项目为例。本项目移民家庭购买价格为11000元/平方米，75平方米的房屋总价为825000元。他用30万元把房子锁上，然后以每平方米3.2万元的价格卖掉，佣金从6万元到10万元不等。
从投资角度看，李伟向原业主支付了80万元，剩余50万元在房屋交付时支付，此外还有30万元定金。此外，3万元将支付给中间人，82.5万元将支付给开发商。理论总投资为165.5万元。
如果套房在交付前就售出，李伟的实际支出是33万元。根据报价，它可以卖到240万元。发货时，李伟的收入是74.5万元。如果李伟在交房前没有卖掉房子，减去20万，李伟的总投资为145.5万元，回报率接近50%。
目前，项目周围的市场价格为4.3万元/平方米，同样75平方米的商品房总价格为322万元。按照2.7%的服务费，普通中介公司出售一套房子的佣金是8万元。
李伟的桌子上放着一摞20厘米高的牛皮纸袋，每个袋子里都有一套购买合同和房屋的相关材料。他从其中一个纸袋里拿出一叠材料，“看看这房子，下半年交上来，只给他30万元(安置户)。这房子是我的，可以卖掉赚钱。”
该套房的来源是位于朝阳区的一套两居室的小公寓，原价为1.2万元，李伟的购买价格为2.38万元/平方米。“这相当于房主在房子出售前收入80万元。如果我们把它卖了，价格肯定会超过3万元，周围的商品房也会达到6万元。”李薇说。
李伟表示，安置房项目的原值普遍较低，周边商品房的市场价格相差较大，经营空间较大。作为中介，回报因投资资本和持有期限而异。
以昌平区某安置房项目为例。一栋88平方米的房子原值为123万元。中介住房的成本一般在200万至240万元之间，总售价为340万元。同面积左右的商品房价格一般超过500万元。
如果中介选择抵押房屋，一般会给业主30万元至50万元的定金，以取得房屋的独家代理权，并承诺在一定期限内出售。“即使我以3万元的价格出售它，我们仍然可以赚到30万到40万元，回报率是100%。”李薇说，与其买商品房，还不如赌两三套安置房。
即使在规定的时间内没有卖出，它也会自己接受报价，“如果房主能把房子的所有权转让给一个商品房，他就能以目前的价格赚200万到300万。”李伟说：“如果你花200万元买一栋商品房，你必须每月偿还抵押贷款。虽然这所房子有风险，但我们都可以避免它。”
暗藏风险
住宅建筑根据其属性进行分类。除了正常的通信
经济适用房也叫经济适用房。在北京，为特定低收入群体开发的限制性商品房，在购买房地产权利五年后，可通过支付10%的土地出让金，转换为普通商品房。不过，李伟表示，由于利润率低，他们很少做经济适用房。
用于安置或搬迁的住房也称为二级经济适用房。朱军说，拆迁房屋一般是指就地安置，安置房屋通常是拆迁的。相对而言，这种住房只需缴纳3%的土地出让金和相关税费就可以转换成商品房。
李伟和朱军都承认，虽然房价便宜，但也有风险。朱军认为，在正常情况下，当客户选择一个项目时，他会给出报价。客户将首先支付总房价的50%，剩余的50%和1%的中介费将在房屋交付时支付。
以吴栋市东城区一套112平方米的动迁房为例，总价为246万元，首付为123万元。买方在与朱军公司签订代理合同时需要支付定金。剩余余额123万元，居间转让费2.46万元已于房屋交付时支付。
据朱军称，客户的首付款直接记入其公司账户，并由中介代表开发商收取。“许多开发商的安置房都是国有企业。一旦他们被记录在账户中，如果他们不能选择房子，他们就不能得到退款，所以我们收集这些钱，并在房子被选择后转给开发商。”
朱军透露，当买方与开发商签订正式购买合同时，单价是根据房子的原值计算的。"其他安置户签的价格就是我们签的价格。"但是，买方支付的房价是实际房价。
据上述熟悉房地产交易的律师分析，由于首付款是交给中介而不是开发商，即使交易是真实的，一旦将来发生纠纷，购房者将面临空置房屋的风险。"把首付款给中介太冒险了。"
该律师表示，由于交易不受法律保护，一旦购房者的利益受到损害，监管机构通常会建议司法解决。在这种情况下，即使中介承认收到了买方的钱，“如果中介没有钱给你，如果遵循法律程序，很难在短时间内收回钱。”
该律师进一步指出，如果中介与拆迁办公室和开发商无关，不排除中介利用出售房屋的名义赚钱，买方赚钱的风险更大。“到时候，中介会告诉你，如果你不选择房间，你只能等待下一个安置项目，然后退款，你就拿不回来了。”
李伟表示，安置房交易的最大风险是业主食言。一旦房价上涨，业主感到遗憾，可要求终止合同或拒绝配合转让。“我们通常与业主签订贷款协议。我预先付给你的钱都是贷款，转账完成后会转换成购房款。”
然而，这项交易也有风险。“一些安置房多年来都负担不起房价，或者房价受到了限制。一旦政策改变，购房者就没有资格购买这样的房子。那房子就不是你的了。如果钱被退还，房主最多会把原来的房价还给你，而中介赚的钱是很难退还的。”上述律师建议。
