当新一轮“皇冠肺炎”疫情来袭时，许多房地产企业做了过去在漫长牛市中没有做的事情，即检查现金流压力测试，这是一个生死攸关的问题。
记者《证券日报》参加了今年网上几家房地产公司的2019年业绩交流会。总之，一个最常见的问题是手头的现金能否完全支付一年内到期的短期债务，接下来有什么融资计划？
根据壳牌研究院提供给《证券日报》记者的统计数据，住房企业有强烈的筹资愿望。2020年前四个月，住房企业境内外债券融资总额约5010亿元，融资规模同比下降10%。2019年为41%。
"从2019年起，基本上所有可用的融资工具都将被使用."一位房地产融资经理告诉记者，《证券日报》年年初，公司有大量美元债务融资。然而，随着疫情的蔓延，4月份美元债券的发行几乎停滞不前。目前，公司正在积极筹划国内融资。总的来说，机会很大，融资成本可能会下降。
海外债务融资渠道重启
“由于海外疫情的严重影响，4月份海外融资几乎陷入沉默。自5月底以来，一些房地产企业开始试行发行美元债券。发行规模不高，利率处于合理水平。”诸葛搜索数据研究中心的王小强在接受《证券日报》记者采访时表示，随着时间的推移，海外债券作为住宅企业的主要融资方式之一，仍然受到住宅企业的青睐。
5月20日，碧桂园控股有限公司宣布将发行2025年到期的5.44亿美元优先票据，票面利率为5.40%。同一天，乐高房地产集团有限公司宣布，5月19日，该公司及其附属担保人与瑞士信贷和法国巴黎银行就票据发行达成购买协议，据此发行了2023年到期的1.5亿美元13.0%优先票据。
壳牌研究院(Shell Research Institute)高级分析师潘浩在《证券日报》告诉记者，近期美元债务融资渠道恢复的主要原因有三个：一方面，国际经济秩序有序复苏，海外金融市场逐步恢复；第二，中国的金融开放已经加快，并正在加快融入国际金融体系。第三，在4月份的销售业绩中，大部分住宅企业的增长率恢复了正值，房地产行业恢复了超乎预期的增长，提振了市场和投资者的信心。
"其次，住房企业的融资行为将会增加."潘浩进一步告诉记者，一方面，已经有债券发行需求的住房企业将逐步实施原债券发行计划；另一方面，今年中国金融环境的适度边际宽松为不急于发行债券的房地产企业提供了有利条件。这类住房企业可能会根据目前的情况重新制定自己的融资计划。
王小强还表示，随着各方面恢复正常，住房企业的融资行为将继续增加，在国内货币流动性宽松的情况下，短期融资成本将下降。
借新还旧应对偿债高峰期
“今年下半年面临债务偿还高峰的房地产公司急于筹集资金偿还债务。”王小强对记者《证券日报》表示，品牌房地产公司规模大、负债率相对较高，需要流动性支持，融资将更加频繁。
据《证券日报》记者观察，房企急于筹集资金所筹集的资金主要有三个用途。首先是偿还到期债务。第二，储备“粮食”，等待投资土地的机会。第三，补充一般营运资金。其中，借新债偿还旧债是最重要的目的。这是因为今年下半年是房屋公司偿还债务的高峰期。
“在过去的三年里，它一直处于债务偿还的高峰期，而两种类型的住房企业是m
据韩毅智库统计，从现金短期负债比例分布来看，50家典型住宅企业的现金短期负债比例为1 -2倍，共计26家，占52%；有12家住房企业现金短缺负债率低于1，占24%；有9家住房企业的现金短债率在2 -3倍之间，占18%；有3家公司的现金短缺负债率超过3倍，占6%。
对此，韩毅智库表示，总体而言，多数住宅企业短期偿债压力较小，但部分住宅企业货币资金储备中的限制性资金无法使用。如果限制性资金过大，将对住房企业的短期偿债能力造成压力。
