在扫除了疫情的阴霾之后，房地产市场在过去的5月份继续复苏。值得注意的是，尽管大部分市场正在升温，甚至呈现出一片火热景象，但一些城市正面临土地拍卖、高库存、去工业化压力加大等问题，不同城市之间的分化正在加剧。
土地市场受宠 溢价率上升
中原地产研究中心的数据显示，今年前五个月，全国50个主要城市的土地市场总成交额达到1.7万亿元，同比增长8.8%。其中，29个城市的土地出让收入超过200亿元，50个城市的土地出让收入超过100亿元，均创下新纪录。同时，北京、杭州和上海的土地销售都超过了1000亿元。
5月9日，在北京土地拍卖市场，合生创展以72.2亿元的总价和26.2%的升水率赢得丰台区分钟寺地块，综合底价为69133元/平方米。10天后的5月19日，在10家房企的投标下，合生创展以42亿元、42%的溢价和65.4亿元、37.86%的溢价买下了分钟寺的两块相邻地块，总建筑价格分别为76168元/平方米和73912元/平方米。
其他一线城市的土地市场也非常火爆。5月15日，深圳前海吸引了16家房地产公司竞标“双限双竞争”家园。龙光地产最终以115.97亿元、45%的升水率和40760平方米的人才房成交。经计算，该地块的销售底价高达87409元/平方米。
中原地产首席分析师张大伟表示，土地拍卖市场的溢价大幅上升。在今年已经售出的土地中，有44块以超过20亿元的价格售出，其中只有11块以底价售出，占25%。然而，在2019年，超过50%的地块将以底价出售。在第四季度出售的高价土地中，底价占60%。
易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，由于金融环境相对宽松，住房企业融资难度有所降低，资金相对充裕。同时，最近参与拍卖的土地是一个热门地块，这是更有吸引力的住房企业。这也是保险费率上涨的原因。
在土地市场火热的背景下，三线、四线城市频频出手。根据凯里研究中心的监测数据，从3月1日至4月19日，在重点监测城市出售了79块土地，其中65%在三线和四线城市。
关于土地市场的未来表现，凯里研究中心认为，在资金和销售预期的压力下，未来将会有更多条件较差的地块被忽视，土地流转率可能会继续上升。虽然各城市的成交价格和市场热度全面回升，但一、二、三线城市的土地拍卖竞争将更加激烈，需求更加稳定，各线城市之间的差异将越来越明显。
一面成交回暖 一面库存增加
与土地市场类似，房屋交易也大幅回升。中原地产研究中心的统计数据显示，5月份北京共售出2万多套商品房，仅低于本轮调控后的2018年5月和2017年4月。
从交易面积来看，一线城市的交易面积环比增长20.1%，其中北京的交易面积为495400平方米，环比增长42.5%，同比增长10.5%。上海和广州分别获得118.5万平方米和7.49亿平方米的市场份额，同比分别增长22%和14%。二线城市的营业额环比平均增长35%，温州和武汉环比分别增长120%和81%。
张大伟表示，如果全国市场在2月份基本冻结，3月份仅恢复50%，那么一线和二线城市的房地产市场已经迎来了春天。
并非所有市场都显示出复苏的迹象。根据壳牌研究所的数据，今年1月至5月，66个城市的新房销售总量和面积分别下降了21.9%和20.0%。这意味着尽管一些花旗银行
在此背景下，各城市住宅建筑的存量分化加剧。上海宜居房地产研究所最近发布的最新一期《中国百城库存报告》显示，超过一半的城市库存增加。具体而言，截至4月底，100个城市中有54个城市的库存同比增加，而一些二线城市的库存大幅增加。其中，五个城市的库存同比增长50%以上，日照库存同比增长114%，杭州库存同比增长75%，南宁、青岛和成都库存同比分别增长58%、53%和50%。但相应地，珠海、中山和南通的库存分别下降了38%、38%和35%。
从库存与销售的比率来看，前10个库存与销售周期都超过了30个月。其中，舟山、烟台、三亚和包头分别为30.9个月、31.2个月、33.1个月和34.3个月。泉州、漳州和厦门的清仓周期分别超过3年、38.1个月、38.8个月和38.9个月。主要工厂有46个月的清仓期，香河有55.9个月的清仓期，芜湖有超过5年的62.1个月的清仓期。相比之下，杭州和清远的清仓周期只有4.1个月，成都为4.2个月，宁波为4.4个月。
精准调控是关键
一方面，很难控制火势，另一方面，又很简单。房地产市场的分化现象仍然难以消除。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，需求更加集中是关键原因。从2006年到2016年，大都市地区的人口大幅增加。与非都市人口相比，90%的新人口在都市地区。
黑龙江省大庆市统计局最近发布的《大庆市房地产清仓调查报告》也提出了这个问题。近年来，虽然大庆市的城市化率呈现出持续上升的趋势，但近六年来人口却呈现出下降的趋势，这对房地产市场产生了直接影响。
报告还认为，人口老龄化直接导致住房刚性需求疲软，进一步增加了大庆市房地产库存的难度。因此，报告建议，我们应该加快改善住房租赁市场，建立一个出租和销售并重的住房制度。大庆市90平方米以下的住房存量占29.2%，这更适合促进商品房销售向商品房租赁的转化。我们要根据当前实际情况，加快完善相关政策，逐步使租赁居民在基本公共服务中享有与购买者同等的待遇。同时，加快落实农民和农民工购房优惠政策，推进户籍制度改革的实施。
倪鹏飞表示，宏观经济仍然高度依赖基础设施。我们要坚持住用房不投机的立场，通过城市政策促进房地产市场稳定健康发展。
严跃进表示，由于住宅存量剔除周期整体较长，从存量剔除的角度来看，存量较高的地区应调整商品房供应的步伐，加快户籍制度改革的实施，从而积极释放存量压力。
对于高温地区，倪鹏飞建议将住房作为新市民住房项目建设的起点。以城市为本体，实施新市民、就业和住房一体化工程；以资金为保障，启动新市民就业工程。
在进一步的精确调控下，上海宜居房地产研究所研究员方耀表示，在今年经济下行压力加大、政府工作报告重申“不炒房”的背景下，目前热点城市二手房交易活动难以维持。
几天前，成都有4万人抢购786套，杭州有近6万人抢购959套，其他案例被推到了风口浪尖。究其原因，其售价明显低于附近的二手房价格。
方耀说，从t
