突如其来的调查给招商局蛇口(001979，股份有限公司)(001979)的重组蒙上了一层阴影。SZ)。
6月7日，招商局蛇口宣布将从深圳投资控制有限公司购买南友集团24%的股权，并将从中国平安平安资产管理公司(601318)募集资金。上海)。虽然招商局蛇口表示此次交易并不构成重大资产重组，但根据数据显示，深圳投资控制有限公司是平安的第二大股东，此次交易引起了监管部门的关注。7月17日，深交所向招商局蛇口发出重组询证函，涉及土地评估、交易价格、股价参考标准、股票来源等六大问题。
值得一提的是，在被询问的同时，蛇口招商局净利润的下降也受到了很多关注。7月13日，招商局蛇口宣布，2020年上半年公司净利润为8亿-10亿元，同比下降79.59%-83.67%。一个接一个的坏消息让招商局蛇口焦头烂额。
70亿重组遭问询
6月7日晚，招商局蛇口发布了一系列关于收购南油集团部分股份的公告。根据披露，招商局蛇口拟通过发行股票、可转换公司债券和支付现金的方式，从深圳投资管理公司购买南油集团24%的股权，总对价为人民币70.35亿元。交易完成后，南友集团将成为招商局蛇口的全资子公司。
对于招商局蛇口来说，重组完成后，招商局蛇口将进一步加强对前海自由贸易投资的控制，持股比例将从36.2%提高到41.6%。根据天丰证券研究报告，持股比例增加5.4%可能会使公司归属于母公司的净利润增加20多亿元。在此次收购中，引人关注的是，中国招商蛇口通过固定涨幅引入平安资产管理和平安人寿作为战略投资者。
招商局蛇口表示，平安资产管理和平安人寿保险是通过这一固定涨幅引入的战略投资者。受平安人寿的委托，平安资产管理公司以平安人寿募集的配套资金全额认购了尚未公开发行的招商局蛇口股份。发行后，平安人寿将成为招商局蛇口的第五大股东。
根据重组方案，经招商局蛇口与深圳投资管理公司协商后，所购资产的发行价格为上市公司重组定价基准日前20个交易日的平均交易价格，即16.58元/股，可转换债券的初始转换价格在固定价格的基础上提高5%。剔除2019年利润分配的影响，已发行股票和可转换债券的初始转换价格分别为15.77元/股和16.60元/股。
值得一提的是，深圳投资控股是平安的第二大股东，占5.27%。鉴于招商局蛇口、平安和深圳投资控制之间的复杂关系，此次交易定价的合理性也受到质疑。
7月17日，深圳证券交易所向招商局蛇口发出询价信，涉及土地评估、交易价格、股价参考标准和股票来源等六大问题。在询证函中，深交所要求招商局蛇口根据当前股价情况分析并说明上述参考价格的主要考虑因素，以及本次交易中发行价格和转换价格调整机制的合理性是否有利于维护公司利益和少数股东的合法权益。
此外，数据显示，南油集团的主要资产为子公司前海自由贸易投资持有的前海自由贸易区土地资源，主要由深圳市招商前海实业有限公司(以下简称“招商”)和深圳市前海宏宇实业投资有限公司(以下简称“齐”)投资
深圳证券交易所的调查增加了交易的不确定性。然而，上海中原地产分析师卢文喜指出，深交所的调查是例行行动，不会对交易造成过度影响。然而，虽然招商局蛇口在深圳前海区占有大量的土地资源，但该区域的规划开发周期为8-10年，这可能对招商局蛇口未来发展过程中的短期利润贡献有限。
净利下滑难挡拿地热情
在被询问的同时，招商局蛇口净利润的下降也引起了关注。
7月13日晚，招商局蛇口发布的业绩预测显示，2020年上半年公司净利润为8亿-10亿元，同比下降79.59%-83.67%。基本每股收益约为0.04 -0.06元，而2019年同期为0.6元。
对此，招商局蛇口表示，主要是因为公司去年同期通过增资扩股的方式转让了子公司的股权，实现税后净收益22.26亿元。同时，自今年年初COVID-19爆发肺炎以来，招商局蛇口采取了减租、免租、停建等措施。其业务运营受到不同程度的影响，其经营收入和投资收入均较预期有所下降。
此外，由于结转项目区域的结构性影响，招商局蛇口预计其毛利率将逐年下降。招商蛇口的毛利率已经不是第一次下降了。2019年，招商局蛇口的毛利率为338.43亿元，毛利率约为34.65%，较2018年下降4.8个百分点。虽然毛利率在下降，但近年来蛇口招商局的增速也在放缓。数据显示，从2017年到2019年，招商局蛇口的收入增长率依次为18.02%、16.25%和10.64%；归属于母亲的净利润增长率依次为28.06%、20.42%和5.20%。
虽然增长率和利润表现都很差，但招商局蛇口在土地市场上相当抢手。华创证券的一份研究报告显示，2020年上半年，招商局蛇口收购的土地总量为641亿元，同比增长61.5%，占同期销售额的57.9%，比2019年底增长12.5个百分点，土地收购权的比例从2019年底的53%上升至64%。今年年初，中国招商蛇口总经理蒋铁峰表示，2020年的土地收购量应该会超过2019年。
面对招商局蛇口在土地市场上对城市的攻击，蓝鲸地产致信招商局蛇口对市场前景的判断，但截至发稿时，尚未收到对方的回复。58房屋研究所所长张博表示，今年土地市场的特点是优质土地掠夺严重，城市之间不断分化，一些城市的地价正在逐步上升，因此目前的土地市场不能被定义为逢低吸纳的好时机。同时，在盈利能力变差后，占用太多土地会增加蛇口招商局的负债水平。
2015年，在合并重组后，招商局蛇口将其业务扩展至三大板块：社区、园区和邮轮产业的建设和运营。当时，招商局蛇口内部设定了在5年内重返房地产行业前十名的目标。现在，在五年计划的最后一年，蓝鲸地产将继续关注招商局蛇口的梦想能否实现。
