《海南自由贸易港建设总体方案》于6月1日发布，但它与房地产关系不大。
关于房地产，《方案》只有一句话，那就是“支持住房租赁金融业务的创新和规范发展，支持房地产投资信托基金(REITs)的发展”。
这几乎类似于海南的房地产市场，在两年多的限购政策下，该市场已被冻结。以建设自由贸易港为契机，海南在过去的两年里经历了一场“扭断壮士手腕”的去国有化运动。今年一季度，海南省非房地产投资同比增长14.8%。非房地产投资占全省总投资的62.2%，自2011年以来首次超过60%。
6月8日，在谈到海南严格执行房地产调控政策时，海南省委书记刘慈贵表示，将严格控制房地产。海南的房地产不会像外界希望的那样多，而是会变成一个房地产加工厂。土地是有限的，历史上也有过教训，所以我们不能单一地建立现代工业体系。
海南五大房地产项目的销售负责人告诉《证券时报》E公司，自由贸易港政策出台后，只需要去海南的当地居民感受到了海南的潜力，来海南看房的人数确实增加了。另一方面，非海南居民开始咨询不受购买限制的商业地产，如写字楼，密切关注未来升值空间。
限购加码
6月6日，证券时报e公司记者来到海口市政府所在地西海岸地区。新建筑一栋接一栋堆叠起来。然而，精心规划的道路很少挤满行人和车辆。除了区域中心的大城市购物中心仍然很受欢迎，其余的街道都很荒凉。
经过10年的发展，海口西海岸地区仍然需要聚集人气，这是由于交通长、就业机会不足等因素，也是候鸟投资者主导房地产的症结所在。根据市场分析和调查，65-70%的购房人是老年度假客户和投资者，这导致西海岸建筑的采光率极低。
海南过去超高速房地产开发所留下的阵痛仍历历在目。然而，从2018年4月起，海外投资者进入琼的渠道被直接封锁。2018年4月22日，海南省委办公厅和海南省政府办公厅联合发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，对海南房地产实施全球限购。
在疫情期间，海南在今年3月实施了“出售现有住房”的政策。从3月8日起，将严格执行限制本地居民购买多套住房的政策，对已在本省拥有2套或2套以上住房的户籍和常住居民家庭，将停止出售住宅和商品房。
在不断加强的监管下，市场正在稳步降温。“特别是今年3月，海南推出了第一项在全国范围内出售现有住房的政策。这是在流行期间，行业反应相对较好。这表明海南政府控制房价的决心。”海口市房地产协会秘书长王璐说。
2017年，海南省商品房销售创下2713.7亿元的历史新高，同比增长82.1%。然而，在2018年，这一指标急剧下降了23.2%。到2019年，海南商品房销售将继续同比下降38.8%。今年前四个月，海南商品房销售再次萎缩45.1%，至224.91亿元。销售额的同比下降逐年扩大。
回顾海南的房地产调控，海南省委书记刘慈贵6月8日表示，“从2015年开始，我们已经提出了‘两个暂停’房地产，一个是暂停土地出让，另一个是暂停房地产开发商用地建设。当时，房地产开发商有胡
冰封状态
“在全球限购之后，其他市县的新市场上几乎没有合格的买家，销售量和销售量也像以前一样萎缩到不到30%。”海南五大房地产项目的销售经理说。
走在海口的街道上，过去密集的中介商店大部分都不再营业，一些营业的商店也空了。海口有许多房地产项目在出售，大型营销中心是空的。“限购政策没有给岛内外的投资者留下任何空间。只有一些新需要的海南游客会来看房子，但这种需求毕竟是有限的。”上述项目的销售经理说。
海南省统计局的统计数据显示，2020年前4个月，19个市县中，9个市县的销售面积不足1万平方米；销售额在1亿元以下的市县有8个，大部分集中在海南中西部地区。
在海南房地产市场的重要城市海口，尽管购房限制有所增加，但当地的需求和供应以及改善后的当地需求仍然强劲。6月6日，在海口江东新区附近的一栋建筑中新建了一栋既有建筑，该建筑当天上午基本售罄。“只要位置够好，有区位优势，在海口和三亚销售还是没有问题的。”
2019年，海口的年销售面积达到445.6万平方米，同比增长12%。销售额约为677.8亿元，同比增长30.2%。上述项目的销售经理表示，由于第一手建筑的价格有限，仍有新订单，而且位置好，海南本地客户只需从这些订单开始。
然而，类似的“竹笋”毕竟是少数，更多的中小开发商面临限购后的解禁压力。
除了购房者减少之外，在过去两年里，海南新增商品房的供应一直很少。根据金融研究所的报告，2019年海口和三亚仅供应了790亩商品住宅用地，平均去工业化期降至11个月。如果没有额外的供应，目前的库存只能支持不到一年半的销售。王璐透露，海口的新房存量目前已经见底，大约有5个月了。
更多的土地将被改造成工业用地。根据《海南省2020年重点项目投资计划》，2020年海南将有105个省级重点项目，总投资3772亿元，年计划投资677亿元。可以预见，海南工业园区的建设在未来将会加快。
此外，自由贸易港的总体规划在旅游和文化方面给予了很大的政策倾斜。规划明确要大力发展旅游业，支持文化旅游产业园建设，发展特色旅游产业集群，培育新的旅游业态和新模式，打造全球旅游示范省，推进高质量、现金流稳定的旅游资产证券化试点项目。支持住房租赁金融服务创新和规范发展，支持房地产投资信托基金发展。
“自由贸易港是为了吸引更多的企业进入，并将坚决走住房和不投机的道路。”王璐表示，未来海南将增加工业用地和商业地产用地的供应，住宅用地的供应将相应减少。海南将走“去住宅”之路，主要轨道将从住宅地产转向商业地产和工业地产。
未来红利
“海南的房地产业与熊安相似，海南可能会遵循熊安的发展规律。在过去的两年里，海南已经适当地控制了房价。预计海南将保持目前——套住房的态度，不会因为海南的特殊性而取消这条红线。”浙江证券陈豪公司认为，该方案之所以没有强调海南房价问题，是因为海南在过去两年的房价调控中取得了显著成效，维持目前的调控更为合适。
随着《海南自由贸易港建设总体方案》的发布，海南的房地产销售再次活跃起来。“《方案》带来的红利可见一斑。2000年，海南的人口和经济总量将稳步增长
“建设自由贸易港需要在基础设施和城市建设方面进行大量投资和开发，这与房地产是分不开的。它包括商业建筑、办公建筑、金融建筑和其他设施。”广东省房地产研究会常务会长韩世同在《证券时报》E公司对记者表示，如果海南自由贸易港计划被提出并转化为新一轮房地产开发热潮，该计划肯定会失败。
两年的购买限制限制了发展用地的供应。2017年，它还永久停止了中国中部生态绿心地区的外部房地产供应，并限制了海岸线的开发。未来海南不会有太多新的供应，现有土地的价值将被重估。
“我认为，我们不应该对2025年前建设自由贸易港期望过高，但我们也不应该对未来期望过低。”王璐表示，2025年前的自由贸易港处于制度建设阶段，更多的是一种尝试和失误。五年后，随着制度的成熟，海南将会看到制度红利发展的巨大变化。
