《投资者网》郑小林
5月13日，在中国指数研究院发布的《2020上市房企排行榜》中，华夏幸福(600340，古坝)基金有限公司(以下简称“华夏幸福”，600340。上海)在名单上名列前茅。以《2020沪深上市房地产公司投资价值TOP10》为例，华夏幸福指数名列榜首。《财富创造力排名榜》年，华夏幸福指数跃居榜首，排名第四。
与此同时，在投资者网络发布的《2019年度地产价值榜TOP50榜》上，华夏幸福以优异的实力获得了前14名的宝座。为什么中国幸福经常被授予？在一个领先的房地产公司从一家转向另一家的时代，为什么华夏幸福在投资价值上排名第一？
公共信息显示，成立于1998年的华夏幸福，经过22年的风风雨雨，已经成为中国领先的新兴工业城市运营商。随着中国进入“都市圈”发展的新时代，站在城市发展前沿的华夏幸福也将在2020年迎来由“工业新城及相关商业、商业地产及相关商业”带动的新发展。
横纵剖析：ROE领先全行业 投资价值第一
股神沃伦巴菲特(Warren Buffett)在谈到投资逻辑时曾说过，“一个好的企业比一个好的价格更重要。”在房地产行业，如何筛选“好”企业？2019年，进入白银时代的房地产业在经历规模扩张后，逐渐回归管理的本质。在这种基调下，“好”企业往往能经受住资本市场的无数考验，正如：华夏是幸福的。
首先，从最重要的基本面来看，华夏过去五年的业绩增长一直保持平稳，营业收入复合增长率达到29%，净利润复合年增长率达到32.1%。2019年，中国快乐销售额将达到1000亿元，业绩增长率也将看到“高质量”的稳步增长。
财务业绩显示，华夏2019年收入1052.10亿元，同比增长25.6%。归属于母亲的净利润146.12亿元，同比增长24.4%。专业住宅研究机构Kerri指出，2019年，50家典型上市住宅企业返还给父母的净利润增长了14.9%，华夏幸福指数超过20%，明显处于行业领先地位。
具体来说，在商业方面，2019年华夏幸福将在当前住宅企业普遍存在的“区域依赖”特征下经历一场巨大的“蜕变”。2019年，华夏幸福圈北京地区收入将达到579.79亿元，稳步增长。来自北京以外地区的收入达到467.19亿元，同比大幅增长80%以上。其中，来自北京以外地区的收入比例从2018年的30.82%上升至去年的44.62%，从而显著降低了地区依赖性风险。
其次，在盈利能力方面，以衡量企业盈利能力的常用指标净资产收益率为例，2019年华夏幸福净资产收益率值为35.7%，处于行业领先水平。东方证券的研究显示，2019年a股h股147家上市住宅企业的净资产收益率为11.7%，其中大型住宅企业、中型住宅企业和小型住宅企业的净资产收益率分别为13.4%、11.4%和6.7%。虽然该行业的平均盈利能力在7%-14%之间，但华夏的快乐净资产收益率在该行业处于领先地位。
此外，根据毛利率指数(也反映了盈利能力)的分析，华夏幸福的毛利率为43.68%，仍高于整个房地产行业。根据克里的数据，2019年住房企业的盈利能力将面临下行压力。50家典型上市房地产企业加权平均毛利率为29.9%，同比下降3.1个百分点，毛利率中值为28.8%，同比下降2.8个百分点。
最后，在投资回报方面，当谈到华夏的幸福时，一位国内投资者直言不讳地表示：“a股每年支付净利润30%以上的情况很少见。”需要指出的是，在投资回报方面，过去五年来，华夏幸福一直坚持“高分红”，现金分红在行业中所占比例最高。公告显示，2019年，华夏幸福计划向全体员工派发15元现金红利(含税)
继2019年2月国家发展和改革委员会公布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》之后，在NPC和CPPCC会议期间，中央政府再次指出，要进一步推进新型城镇化，充分发挥中心城市和城市群的综合带动作用，培育产业，增加就业。显然，流行的“都市圈”概念已经成为城市发展的主要方向。
正如前国务院发展研究中心副主任刘世锦所说：“在未来5至10年，中国最大的结构性潜力是加快大都市地区和城市群的发展。”与此同时，在大力发展中心城市和大都市区的背景下，全国政协委员、中国金融科学院院长刘尚希在两会期间提出了“推进‘以发展为导向的政治与社会合作模式’(国际购买力平价模式与中国创新相结合)以促进经济复苏”的建议。
刘尚希认为，发展政府和社会组织之间的合作旨在实现区域可持续发展。在政府与社会资本建立长期合作关系的前提下，它具有很强的造血功能，可以促进地方政府职能转变，降低地方金融风险，改善城市环境，提高居民生活水平。
值得注意的是，华夏幸福的战略愿景多年来与上述政策红利和发展建议不谋而合。在一定程度上，这也体现了“生产立市、生产立市、生产立市、城乡结合”的可持续发展理念。它一直紧跟时代的步伐和城市的发展。其中，固安、南京、杭州、合肥等几个工业新城在国内外都很有名。据《投资者网》，根据在固安和南京的实地调查，固安已经吸引了许多国内外知名的新显示器、航空航天、生命健康产业，形成了一个非常成熟的产业链。南京溧水工业新城在新能源和智能联网汽车产业集群中形成了集群效应，吸引了比亚迪(002594，固坝)、新网达(300207，固坝)等近百家知名企业。
2020年，华夏幸福表示将打造“3 3 N”核心都市圈格局。具体来说，第一个“3”是指在“京津冀都市圈”集约培育的基础上，布局“长三角都市圈”和“粤港澳都市圈”。第二个“三个”是推进郑州、武汉、成都三个高潜力核心都市区的布局。以及长沙都市区、Xi都市区、贵阳都市区和其他n个潜在的都市区。
截至2019年底，华夏幸福分布在每个都市区的工业新城项目已达32个，其中包括5个国家级PPP示范项目和1个省级PPP示范项目。同时，2019年华夏幸福新添土地的67.1%位于北京以外。其中，长三角地区达到28.5%。这意味着在加快北京市外布局的基础上，北京市外储土场将成为今年战略定位的主力军。
紧跟时代：抢占“都市圈”时代发展红利
在谈到华夏幸福新战略时，王董事长在2019年业绩发布会上详细介绍：“经过董事会和管理层的共同努力，我们达成共识，公司的战略定位是成为中国核心都市区领先的房地产投资开发和运营管理平台。”具体来说，未来华夏幸福将积极开发工业新城和商业地产两大平台，实现工业新城及相关业务、商业地产及相关业务的“双轮驱动”。
其中，作为华夏幸福的传统业务——工业新城的联合董事长、首席执行官兼总裁吴向东认为，“没有理由不做得更好”以京津冀都市圈的霸州工业新城为例。霸州，位于北京市中心核心功能区——Tia
经过近20年的打磨，华夏的快乐新工业城市模式已经逐渐进入成熟期。2019年，华夏幸福工业新城园区签署了近2000亿元的招商合同。在已建成运营的工业新城中，有22个已经进入成熟期，成为公司稳定现金流的重要贡献点。
此外，在商业地产业务领域，吴向东表示，“就数量而言，中国重要城市的商业地产供应有点过剩，但商业地产的数量虽然好但很少，这是问题也是机遇。因此，中国幸福的方向是‘好’，好城市，好位置，好条件，好产品，好服务和好回报。”
从外部来看，在商业管理和商业地产运营方面拥有26年以上经验的吴向东，会在首次创建世界宣明城后重建一个明星项目吗？作为商业地产领域的巨头，吴向东亲自“操纵”了华夏幸福旗下的商业板块，市场显然对此十分期待。
吴向东指出，到2020年，华夏幸福将陆续包括商业综合体、公共住房、医疗保健和科学社区等新业务。“在新战略的指导和要求下，华夏幸福将在新领域和新区域采用新模式，覆盖北京、上海、深圳、南京、杭州、广州、武汉和成都等八个城市。我非常自信。”(由思维金融和经济学产生)
